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2018年*四季度即将步入尾声，房企对市场的预期仍在不断变化。有些房企全面收紧各项开支，铺开了长期“过冬”的架势;有些房企却以一副“**”姿态，在土地市场大手笔“抢地”。


2018年11月26日，（楼盘）市国土局一天内推出13宗土地，除一宗流拍外，另外12宗土地收到近50家房企报价，而在多家房企现场轮番竞拍之下，当日，土地市场创下316.46亿元成交额、成交建面约163.29万平方米，刷新了乃至全国土地市场单日土地成交记录。


一般而言，作为**城市，对全国房地产市场具有深远影响，但土地市场这一波高温行情，却与房地产市场整体下行趋势有所不同。


据克而瑞数据显示，在整个房地产政策调控坚持不放松的大环境下，2018年**月房企拿地策略普遍处于谨慎态度，甚至包括**房企土地储备均呈现小幅收紧态势。据蓝鲸房产梳理发现，中国恒大(HK：03333)、万科(SZ：000002)、融创中国(HK：01918)等规模房企新增土储同比均有下降。


那么，土地市场真实的状态究竟是怎样的?“土地储备”作为房企未来销售表现的定量指标之一，2018年**月又呈现出哪些新的特点?对此，蓝鲸房产展开多维度分析调研。

从2007年西单大悦城开业至今，11年仅10座大悦城开业，大悦城这样的发展迟缓速度一直被业内诟病。日前，大悦城地产在其品牌战略发布会上透露，待开业商业项目13个,其中两个即将开业。“今后将以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。”


目前，大悦城地产在其品牌战略发布会上透露，待开业商业项目13个,其中两个即将开业。


业内人士认为，大悦城地产这种**的加速不仅来自于扩张需求，也来自于中粮地产重组业绩承诺的压力，但是对于习惯了“慢走”的大悦城来说，能否跑起来还是未知数。


4个大悦春风里落地，7座大悦城筹备中


2017年底，大悦城地产推出了*二产品线“大悦春风里”，但之后迟迟没有下文。时过一年，项目终于落地。11月26日，在大悦城地产一年一度的品牌战略发布会上，正在筹备中的4座大悦春风里项目露面了，分别是丰台大悦春风里、大兴大悦春风里、苏州大悦春风里、青岛大悦春风里，占了一半。开业时间在2020年-2022年之间。


大悦春风里是对大悦城的补充和拓展，目的在于覆盖更广的消费群体。从2007年西单大悦城开业至今，在、天津、沈阳、上海等城市仅有10座大悦城开业，这样的速度一直被业内诟病。


如今，一年落地4个大悦春风里，还有7座大悦城正在筹备中，12月，和昆明大悦城即将开业。这与以往的速度相比，无异于从慢走到快跑。


“因为中粮集团的支持，在全国的布局速度越来越快，大家应该感受到我们的速度。”中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，“今后以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。”


数据显示，今年**月，大悦城地产销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。而对于2018年全年，周政预计，销售额将达190亿元，租金收入达26.9亿元，客流1.6亿人次，多项核心经营指标持续保持两位数的增速。


早在8月20日大悦城地产中期业绩发布会时，财务总监许汉平透露，由于拥有低融资成本及低负债率的优势，当前正是大悦城地产拿项目的好时机。


随后，大悦城地产的举动，也在印证这句话。9月28日，中粮置地沈阳公司以总价5亿元获得位于沈阳大东区的地块，命名为“沈阳大悦城E馆”。10月24日，中粮大悦城地产以14亿元底价获得武汉光谷中心城地块，中粮光谷大悦城项目的总投资达70亿元，已于11月17日开工。


更值得关注的是，8月1日，大悦城商管与高和资本就成立母基金及项目基金订立框架协议。目的在于通过项目基金寻找位于中国境内具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目收购机会。


而在11月26日举行的战略发布会上，大悦城地产也提到并购、改造基金为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目及加速战略扩张提供充足资金**。


扩张压力下的双线战略


如果说大悦春风里项目落地促成了双线发展战略，那么双线发展战略则将推进大悦城、大悦春风里项目在全国快速布局。


目前，除了开业的10个项目外，大悦城地产待开业商业项目已经达到13个（含大悦城和昆明大悦城）。大悦城地产一直以来实行的总部—项目二级管理模式显然已不适应这一快速发展需求。


为此，大悦城地产在全国划分为华北、华东、山东、华中、华南、西南、西北、东北八个大区。在华北大区的，未来新开项目有大兴和丰台两家大悦春风里项目，还有京西一家大悦城。


有业内人士认为，大悦城地产的快速扩张不仅来自于发展的动力，还有来自于资产重组背后的压力。在中粮地产重组大悦城地产的较新方案里，大悦城地产控股股东明毅公司承诺在重组完成及紧随之后的共计三个财政年度，净利润累计为18.91亿元。如果重组完成后承诺未达成，明毅公司须做出补偿。


种种迹象都在表明大悦城地产已经起跑。据一位进驻大悦城的商业品牌负责人透露，管理人才一直是商业地产面临的难题，为应对这种扩张势头，大悦城地产也在各地方挖人。


上述业内人士认为，背靠母公司中粮集团，大悦城地产的资金优势比较明显，但是作为国企，人才激励机制相对落后，不可避免地滞约了其发展。此外，大悦城的品牌也有10年之久，虽然如今步入到3.0时代，但如何应对好未来的商业消费升级？同时，对于习惯了“慢行”的大悦城来说，能否“跑起来”，这也是个未知数

晨报记者梳理并查阅已公布品牌房企今年10月销售业绩简报发现，截至今年10月27日，**名上市房企今年前10个月销售总额实现上涨，达到27664.53亿元。**名上市房企梯队发生分队。**梯队是中国恒大、万科、碧桂园三家企业，其中中国恒大今年前10个月销售额达到5011.4亿元，排名**；万科今年前10个月销售额达到4856.2亿元，排名*二；碧桂园今年前10个月销售额达到4559.9亿元，排名*三。


*二梯队由融创和保利发展组成，融创今年前10个月销售额为3745.4亿元；保利发展今年前10个月销售额达到3347.69亿元。*三梯队由中海外、新城控股、龙湖、世茂房地产、招商蛇口五家企业组成，它们今年前10个月销售额在1300亿元至2300亿元之间。


值得注意的是，上述十家企业今年前10个月销售业绩全部上涨，其中新城控股今年前10个月销售业绩同比上涨幅度较大，为103.38%，排名**；世茂房地产今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为73%，排名*二；招商蛇口今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为49.80%，排名*三。其他企业今年前10个月销售业绩均比去年同期有不同程度的上涨。

近日，据克而瑞发布的2018年1-10月房企新增货值TOP10排行榜显示，恒大、融创、万科、保利(SH：600048)在内的4家规模房企新增土储面积较去年同期出现下降。但在整体新增土储规模上，包括碧桂园、恒大、融创、绿地，均已过4000万平方米。这意味着，即便规模房企土地储备出现放缓态势，其在行业中的良好优势仍旧比较明显。


值得注意的是，2018年上半年碧桂园借势销售额快速提升，在全国土地市场展开一轮开疆扩土动作，这使其在新增土地储备方面显现出比较**的表现，但在半年报过后，碧桂园公开提出“降速”，其拿地动作也明显减少。


易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产记者表示，楼市调控政策比较严，与地方**维持一定的供地节奏其实没有影响。但由于房企普遍资金链压力比较大，拿地策略也趋于保守。当前**房企的拿地表现，也正说明了在当前调控愈发严苛的市场环境下，房企拿地愈发谨慎。


另根据榜单数据显示，在**房企持稳的拿地态度下，部分中型房企如绿地控股(600606,股吧)(SH：600606)、新城控股(SH：601155)、中梁地产、金科地产(SZ：000656)反而在冲刺规模的诉求下加大了拿地节奏。


苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产表示，企业拿地的新增土地建面在一定意义上更能说明企业未来的发展潜力。


58安居客房产研究院**分析师张波告诉蓝鲸房产记者，土地储备对于房企来说是生存之本，土地储备决定了未来企业的销售收入，也决定了其获取资金潜力的多少，更是企业规模化发展之中的重要环节。持续稳定的土地储备量可以保持房企投资和开发节奏的有序性，也是房企规模化发展的“压舱石”。

事实上，除了万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年净经营现金流为正外，更多房企的净经营性现金流为负。


11月28日，弘阳地产（01996.HK）宣布拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的**票据，年利率为13.5%。这是弘阳地产今年7月上市以来**发行美元债，弘阳地产拟将该笔款项用于为现有债务再融资，并用于一般企业用途。不排除或根据市场状况、**政策变更或其他因素调整其计划。


这被业内人士视作企业解决现金流的举措，由于弘阳地产上市时间短，企业信用评级仅为B，因此发债利率偏高。


反观恒大（03333.HK），近期在离岸市场发行多期美元债，由于票息较高，引起市场较大关注。10月31日，恒大发行三期合计18亿美元债，其中2年期，5.56亿，票息11%；4年期，6.45亿，票息13%；5年期，5.90亿，票息13.75%。其中许家印及一致行动人合计认购10亿。11月19日，恒大再增发一笔2年期2亿元美元债，票息11%。


10月以来，发行美元债的房企包括正荣地产、恒大、华远地产(600743,股吧)、雅居乐、合景泰富、弘阳等，其中融资规模较大是恒大、较小为正荣地产；融资成本较高为恒大的13.75%，较小为华夏幸福(600340,股吧)的9%。


对此，同策咨询研究院**分析师张宏伟认为，发债利率走高，表明房企有资金缺口、短期偿债压力大。从企业项目净利润率角度看，房企正在保现金流而放弃利润。在利润与现金流量大财务核心因素的博弈过程中，有房企已经开始重视现金流。


但他同时指出，进入11月，房企发债审批速度确实加快了，但这并不意味着房企融资环境出现了大的改变。10月份房企融资情况比过往下跌了50%，这也有可能导致11月融资猛增，资本市场实质上没有发生变化，行业资金链仍然紧张。实际上，房企发债数量猛增，不能解决资金根本问题，只是个别企业根据自身情况的决策。


利润与现金流之辩


2016年开始，各地房企项目开发自有资金比例提升，无形中提高了房企资金流门槛；此外，梳理财报可见，房企的短期偿债压力不小。亿翰统计数据显示，房企**次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；*二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。


综合财报、第三方机构数据显示，截至2018年6月30日，恒大以2985亿元的短期借款余额居行业前20强房企**，比*二名碧桂园多了1896亿元，短期偿债规模远**行业其他公司，短期偿债压力巨大是恒大近期高成本融资的主要原因；前20强中有?15家房企的短期借款余额低于500亿元，其中保利的短期借款余额低于500亿元，为331亿元。


短期借款余额与销售规模呈现出一定的相关性，销售规模越大的公司其短期借款余额往往也更大，即负债率要走高。换言之，房企扩张、赚取利润的同时，现金流是横亘在他们面前的一道难题。


如果将近期发行高息美元债的企业做一个多项财务数据对比，可发现这些企业近年的利润在走高，现金流却捉襟见肘。


以雅居乐（03383.HK）为例，该公司于8月15日发行一笔4亿2年期美元债，票面利率9.5%。从雅居乐每年收获的净利润来看，2016年为22.8364亿元，到2017年飞速发展到60.2524亿，2018年上半年37.5895亿。从经营活动产生的现金流来看，2016年雅居乐为68.8659亿，2017年时为29.5252亿，2018年上半年却成了-69.9367亿。


再以闽系房企正荣地产（06158.HK）为例，该公司于10月19日发行一笔7000万3年期美元债，票面利率12.5%。从净利润来看，正荣地产2016年净利润数额为11.8326亿，2017年14.0888亿，在2018年上半年完成8.4036亿。从经营活动产生的现金流来看，正荣地产2016年、2017年分别为-2.13亿元、-4.5亿元。


与此同时，房企的融资能力在减弱。而从筹资活动产生的现金流量净额来看，合景泰富（1813.HK）2017年数额为249.7195亿，2018年上半年为68.3466亿。华夏幸福2016年筹资数额为253.9375亿，2017年为570.9832亿，2018年上半年是-97.203亿，**季度-111.1313亿。但雅居乐却表现相反，该公司2016年筹资净额18.7331亿，2017年达到107.5824亿，2018年上半年为173.4336亿。


事实上，除了万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年净经营现金流为正外，更多房企的净经营性现金流为负。现金流状况将加速房企改变经营与发展模式。这在近期房企加速融资与回款上表现更为明显。


房企意识转换


“地价4.2万元/平方米，4.6万元/平方米就卖了。”浙江一名房企人士透露，该公司此前的高价地项目，目前面临限价与限购，但为了回款，也不得不按照**审批的价格出售，“每一天的资金成本就要几十万，能回收多少是多少”。


这样的情况也同样表现在房企对融资的态度上。据券商人士透露，过去房企在资金成本上还有讨价还价的余地，现在大部分只希望能贷款或者融资，以解决现金流问题。


为了应对不断提升的杠杆率，房企或将放缓拿地，加速项目资金回笼，降低财务风险。这也从侧面反映了各地陆续出现的土地流拍现象。


上述业内人士指出，房企目前整体运营模式面临转型，源自行业自身的调整。在2015年前后宽松的贷款环境下，高周转、高负债是房企实现规模扩张的主要手段；调控之后较大的变化是，前20强房企去年的融资成本一般在5%左右，目前却普遍在10%左右。


而过往资本市场看重的土地与可售货源，也不能成为房企融资抵押的优质资产。一名房企人士透露，中小型房企现在的融资成本甚至达到了20%-25%，但在今年面临偿债高峰的前提下，房企不得不想尽办法融资，“短期内牺牲项目利润也没办法”。


今年以来，上市房企出现危机的已不止一家。中弘股份(000979,股吧)于11月16日进入退市整理期，该公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元；11月14日，华南的房企粤泰股份也发布公告称，由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封。


如果说恒大高息发债是为了保住现金流，那么房企不再紧抓利润单项指标或许是行业经营思维转变的另一个信号。