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近日，据克而瑞发布的2018年1-10月房企新增货值TOP10排行榜显示，恒大、融创、万科、保利(SH：600048)在内的4家规模房企新增土储面积较去年同期出现下降。但在整体新增土储规模上，包括碧桂园、恒大、融创、绿地，均已过4000万平方米。这意味着，即便规模房企土地储备出现放缓态势，其在行业中的良好优势仍旧比较明显。


值得注意的是，2018年上半年碧桂园借势销售额快速提升，在全国土地市场展开一轮开疆扩土动作，这使其在新增土地储备方面显现出比较**的表现，但在半年报过后，碧桂园公开提出“降速”，其拿地动作也明显减少。


易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产记者表示，楼市调控政策比较严，与地方**维持一定的供地节奏其实没有影响。但由于房企普遍资金链压力比较大，拿地策略也趋于保守。当前**房企的拿地表现，也正说明了在当前调控愈发严苛的市场环境下，房企拿地愈发谨慎。


另根据榜单数据显示，在**房企持稳的拿地态度下，部分中型房企如绿地控股(600606,股吧)(SH：600606)、新城控股(SH：601155)、中梁地产、金科地产(SZ：000656)反而在冲刺规模的诉求下加大了拿地节奏。


苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产表示，企业拿地的新增土地建面在一定意义上更能说明企业未来的发展潜力。


58安居客房产研究院**分析师张波告诉蓝鲸房产记者，土地储备对于房企来说是生存之本，土地储备决定了未来企业的销售收入，也决定了其获取资金潜力的多少，更是企业规模化发展之中的重要环节。持续稳定的土地储备量可以保持房企投资和开发节奏的有序性，也是房企规模化发展的“压舱石”。

11月以来，房地产市场持续低迷，房企销售不见明显起色，偿债高峰也已到来。


在此背景下，利用近期资金面的相对宽松，多家房企开始密集融资。据中原地产统计，截至11月28日，当月房企融资合计已逾1000亿。


开源的同时还需节流，**房企拿地热情持续“退烧”。统计显示，TOP25房企9-11月拿地金额分别合计仅767亿、720亿、394亿。相应地，今年的土地市场也创造了近6年来较高的流拍纪录。


拿地的谨慎体现了房企对风险的研判。未来，房企还将面临市场持续下滑的压力，全行业“过冬”模式已正式开启。


密集融资


销售，作为房企较核心的现金流来源，在10月进一步走低。


川财证券显示，10月单月TOP100房企销售规模为7846?亿元，较9月下降了921亿元，降幅为10.5%，已连续三个月下降。


另一方面，房企的偿债高峰已到来。Wind数据显示，年底以前，房企共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元；此外，临近年底，又是各种账款结算的高峰，房企的现金流压力愈大。


11月以来，房企开始新一轮密集融资。保利地产(600048,股吧)100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元**票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元；龙湖、华夏幸福(600340,股吧)也分别发行了105亿、80亿的公司债。


11月27日，7家房企公告发行债券；另据记者统计，仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行，累计规模约300亿。


如此密集的融资背后，是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，房企能否发债，关键在于监管的态度，近期发债审批趋于宽松，出现了密集发债。


协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示，房企的资金压力比想象的更大，监管机构改变了之前的态度稍微放松，允许规模较大的房企**发债。


黄立冲表示，明年和后年是房企债务集中到期年，上半年由于政策关系没法发债，房企趁现在政策稍宽松都在加紧发债，即使利率提高也要发。


值得关注的是，今年6月**的新规规定，房企海外发债只能用于偿还旧债，不能用于买地投资。如时代中国11月20日公告，将发行于2020年到期的3亿美元**票据，利率为10.95%，拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。


Wind数据显示，时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期，总额大约6.88亿。


此外，恒大地产计划增发2020年到期的5.65亿美元债券，则用于缓解公司短期债务偿付压力。


黄立冲认为，明年是中国房企的生死之年，今年的融资是生死时速的赛跑。


严跃进提醒，发债后，虽然资金压力会有所减缓，但也会带来很多新问题，比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险，使得兑付压力增加，这是值得警惕的。


一位银行人士表示，密集发债让房企的资金压力得到了缓解，但融资利率也在上升。“今年房企融资成本明显提升，**房企的境内公司债成本基本不过5%，但境外发债一般都过7%甚至10%”。


谨慎拿地


“过冬”模式下，房企的资金压力更直接地反映到投资、买地上，拿地的态度、动作，往往代表着企业对市场的判断。


数据显示，土地市场今年持续“退烧”，即使**房企也不例外。


根据中原地产研究中心统计，11月，25家**房企拿地金额已连续3个月低于千亿，连续三月拿地分别为767.51亿、720.9亿、394.6亿，这样的情况在近4年来是**出现。今年9月以前，他们的拿地金额普遍在1200-2000亿。


以碧桂园为例，2018年1-6月每月拿地金额均在100亿以上，上半年累计拿地1136.05亿，8-10月拿地仅为26.05亿、15.91亿和11.78亿，11月更是停止了拿地。


黄立冲分析，前25强房企持续减少拿地，是因为**房企整体不太看好市场，尤其是民营地产企业，而国有地产企业在拿地方面则要进取很多。


黄立冲指出，因为国有房企依然有银行支持，且一般来说其财务都比较稳健；而很多民企房企确实没有钱了，他们要先考虑生存。


数据显示，11月拿地金额排名**的房企中，央企华润置地拿地69.28亿元，保利也将10.36亿土地纳入囊中。


中原地产进一步指出，当下一二线城市虽然土地供应明显增加，但积极参与土地市场的大部分都是地方国企、央企，市场整体对后市的预期逐渐降温；而且，目前出让的土地大部分都有各种配套、限价限售等政策，使得**房企在一二线土地招拍挂市场拿地锐减。


因此，**房企参与招拍挂市场非常少，而更多出现在股权交易市场。比如万科等企业，较近更多是收并购拿地，截至目前，万科在年内已获得了华夏幸福、海航、恒大旗下多个项目股权。


房企“过冬”更直观的是土地市场上，大量土地流拍。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月29日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，同比上涨143%，为较近6年来较高记录。


不仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位。数据显示，年内三四线城市流标住宅土地944宗，2017年同期为766宗，同比上涨23%。叠加一二线城市，合计住宅土地流标11个月高达1126块。


虽然截至目前，流标土地占比依然很低，但中原预计，随着楼市降温持续，未来土地流标可能继续明显增加。


“今年经历了史上较密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。”中原研究指出，房地产销售继续低迷，单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市已接近拐点。预计2019年很可能出现同比成交量的累计下调。


严跃进预计，近期房企获得融资审批的概率相对增大，资金压力有所缓解，但整体市场仍将降温。中原亦表示，整体看调控政策还在继续升级加码，房企资金链将持续紧张，土地市场的低迷将持续。


大多数房企都在调整适应以度过这个冬天。万科内部人士透露，公司正在全员动员以完成6300亿的年度销售回款；万科总裁祝九胜也密集会见多路银行业人士，以获得他们的支持为万科客户放贷，完成这一任务。
11月29日下午，光明房地产集团股份有限公司（简称“光明地产”）称，公司以约13.51亿元竞得浙江省湖州市长兴县太湖图影旅游度假区六幅地块，总面积约为21.89万平方米。


公告显示，竞拍标的分别为浙江省湖州市长兴县2018-123号、2018-124号、2018-125号、2018-126号、2018-127号、2018-128号六幅地块。


光明地产认为，本次竞拍是公司坚持加大对全国准入城市的土地储备力度，进一步扩大产业版图，不断提升公司核心竞争力，符合公司战略发展布局与整体经营需要，对于企业转型升级具有积极的意义。


据悉，光明地产是光明食品集团旗下支柱企业，目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国有综合房地产集团型公司。


目前，光明地产已布局江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、四川、云南、上海、重庆等十省二市。

较近，（楼盘）土地市场又有1宗地流拍，这是今年流拍的*7宗地，总数是2017年的3倍还要多，创2012年以来较高纪录。不仅，上海（楼盘）、广州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等热点一二线城市今年以来也有多宗土地流拍。


有研究机构的统计数据显示，今年1~10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%;流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点;流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。


今年全国土地流拍频发，主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，在地**企、房价上涨预期被抑制的背景下，房企的利润空间被压缩，拿地意愿降低。同时，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购地被严控，房企拿地更加谨慎，有的会根据当地**的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手;有的土地储备充裕的主动选择放缓拿地;有的资金压力大的被迫放弃拿地。


不过，土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了，只能说房企更加理性了。因为那些流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块，而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。


以为例，较近出让的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗顺利成交，数十家房企参与现场竞拍，还有多宗住宅地块竞争激烈，竞价次数多达50轮以上，更有地块溢价率接近50%，当日卖地316亿，创出单日土地成交历史纪录。但以此认为土地市场回暖还为时尚早。因为当天出让的土地数量较多，显得参与房企总量较多，但每宗地较多也就5、6家主体竞争，有4宗地只有2家报价，这与前两年动辄十几家主体争抢一块地相比少多了。另外，溢价率较高的地总价并不高，总价较高的地虽然竞争同样激烈，但溢价率并不算高，多数在20%左右，还有多宗地溢价率只有不到2%。


临近年底，多地地方**为完成供地计划开始加大供应，土地市场迎来供应高峰，有补库存需要的房企仍会根据自身实力与发展规划精挑细选，“优质地块遭争抢，非优质地块流拍”的现象仍将继续上演。不过，地方**也在尽力减少土地流拍的发生，如此次增加了地段优质地块供应，将今年1月曾流拍的两宗共有产权房用地调整为限竞房用地后，销售限价也大幅上调，为房企预留了一定的利润空间，同时对购房者资质要求变宽松，房企去化压力减小，此外还实行“共用保证金”出让新规，降低了房企的资金压力，重新调动了房企的积极性。这种微妙的变化在未来的土地市场上将会继续上演，随着地方**与房企的博弈持续，土地市场有望持续回归理性并平稳运行。
就在佳兆业物业宣布招股的当天，同属房企分拆而来的碧桂园服务，宣布以约6.83亿元的价格，收购5家物业管理公司股权。


碧桂园服务方面指出，收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。


对此，有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是*企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。而碧桂园为全国三大**房企之一，在业务调整的影响下，虽然销售增长在未来或有所放缓，但碧桂园行业地位依然稳固，长线发展稳健良好，从而进一步巩固碧桂园服务的市场份额。


管理面积近4亿平方米


11月26日，碧桂园服务发布公告称，公司以约6.83亿元收购多个物业管理公司股权，包括盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理**股权、成都清华逸家物业管理**股权、南昌市洁佳物业**股权、上海睿靖实业**股权。


截至2018年9月30日，上述公司的未经审核合并净资产价值约为1.25亿元。合并财务资料后，上述公司2016年税前利润为821.1万元、税后净利润为466.8万元，2017年税前净利润为1850.9万元、税后净利润为1456.9万元，2018年**季度税前利润为7359.9万元、税后净利润为599.2万元。


作为目前市值较高的物业服务公司，碧桂园服务通过本次并购，显然将进一步提升公司的物业管理规模。


而截至今年6月底，碧桂园服务拥有约3.9亿平方米的已签约合同管理面积，其中已生效之收费管理面积约1.4亿平方米。“余下的2.5亿平方米的待生效面积估计会在未来三年逐步生效并转化作收费面积，相当于每年8000万平方米的新增面积，收入增长能见度高。”安信国际分析师黄焯伟指出。


根据碧桂园服务公布的财务数据显示，今年上半年公司收入同比增长42.5%，毛利率同比上升4.6个百分点至39%，净利润同比增长133%至4.7亿元。盈利能力上升主要原因是高单价项目生效转化所至。


值得注意的是，碧桂园服务还于2018年7月份公告成立合资公司以参与投资承接合作*企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。


据了解，目前各级国资委监管企业办社会职能机构约16500个，国有企业因办社会职能每年需承担费用1400多亿元，市场潜力巨大。“碧桂园服务从业主资产增值需求和生活需求入手，向在管物业的业主及住户提供广泛的社区增值服务，集团内还有许多房地产发展周边产业（如凤凰优选、机器人业务等）有待孵化，我们认为有关业务成熟后，可以注入碧桂园服务内成为新增长动力。”黄焯伟称。


此外，相比母公司碧桂园，碧桂园服务近2周的股价走势也较为强劲，十个交易日中有7天上涨，11月21日更是大涨5.99%。


此前，德银发表研究报告称，碧桂园服务是内地高度分散的物业管理市场行业整合者?，并具有强大母公司支持，由于利润率提升，2018年至2020年盈利复合增长率预计将达60%，即股本回报率35%至41%，为行内较高水平。


黄焯伟也认为，“碧桂园服务将是行业整合下的较大得益者之一。庞大的业主群更是有利公司在小区增值服务以至周边产业的发展，成为碧桂园服务未来良好同业的比较优势。公司现价约24倍2019年市盈率，**其他主要物管公司，但考虑其稳固及良好的市场地位、较高的待生效面积比率及资产回报率，我们认为公司还是在一个合理水平”。


行业并购加速


实际上，随着房地产开发业务步入稳定阶段，存量市场中的物业服务板块已经步入了快速发展期，并受到品牌房企们越来越多的重视。


国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。


“因此抢占市场，仍是当下物业公司较重要的战略。”上述分析人士称。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。


以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其**发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。


显然，通过上市融资加速扩张，正在成为越来越多物业管理公司的选择。在佳兆业物业之前，已分别有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等9家物业管理公司登陆港交所。市场人士预计，未来将由更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。