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深圳鑫企通投资发展有限公司

???????备受关注的广深港高铁，较近又迎来了新进展。5月11日起，广深港高铁内地与中国香港段的试运行工作进入了新阶段，中国香港的高铁列车开始进入内地试运行。5月11日当天已经有多趟列车来往于中国香港的西九龙站与深圳的福田站。按照规划，广深港高铁预计在2018年*三季度通车。


????????广深港高铁全长145公里，自广州通往中国香港西九龙总站，行车距离142公里，全线共设7个车站分别是广州南站、庆盛站、虎门站、光明城站、深圳北站、福田站和西九龙站。广深段设计时速350公里，初期运营310公里，深港段设计时速250公里。届时，广深港高铁线路将把中国香港、广州南、深圳北站、福田高铁站连接起来，形成一条快速跨界交通网络。
《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法（暂行）》近日正式印发。办法明确，南沙区共有产权住房供应对象为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭和区域内发展领域紧缺型人才和港澳青年。申请人可根据自身条件购买共有产权住房的50%-80%产权，未取得完整产权期间房屋只能用于自住，不能用于出租、抵押，5年内不得转让产权。该管理办法有效期为3年。
据悉，目前南沙一个共有产权人才住房试点项目——首筑花园已做好配售准备，只待专项方案敲定后，符合条件的申请人即可递交申请。
347套共有产权人才住房配备精装修
11月26日，记者来到位于明珠湾首筑花园，现场可以看到，17栋高层住宅外立面已基本完成，目前正在进行内部装修和园林等配套施工。记者从已经开放的营销中心了解到，该项目住宅建筑面积约10.4万平方米，包括公开销售的房源和共有产权人才住房，共提供927套房源。户型以三房两厅和四房两厅为主，单户面积为101-142平方米。据介绍，17栋高层住宅中，有7栋为共有产权人才住房，总计347套。
“包括共有产权房在内的项目所有住宅都是配备有精装修的，购房人仅需购买家具家电就可以入住了。”广州南投房地产开发有限公司营销负责人朱姗表示，首筑花园所提供的共有产权人才住房将根据申购人数量分期推出，并提供相应的配套和服务。在生活配套方面，除计划引入与市相结合的肉菜市场、轻奢餐饮、儿童教育外，首筑花园还配建有泳池、室内羽毛球馆、地下会所（含健身房）、幼儿园等配套设施。
共有产权房供应对象分两类
南沙区国土资源和规划局局长吴介绍，共有产权住房供应对象包括南沙区城镇户籍中低收入住房困难家庭和区域内发展领域紧缺型人才、港澳青年两大类，兼顾进驻南沙区的重大开发投资项目和**发展企业在本区无房的员工。
其中，南沙区城镇户籍中低收入住房困难家庭申请共有产权**性住房，原则上以家庭为单位申请。申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，其他家庭成员为共同申请人，具有完全民事行为能力且年满30周岁的单身申请人可独立申请。
管理办法明确，区域内发展领域紧缺型人才需在符合南沙新区“1+1+10”产业促进政策体系领域工作满一年以上，满足相应的学历或职业资格条件，未享受过南沙新区高端*人才安家补贴、购房优惠和人才公寓等相关政策，且申请人及共同申请家庭成员在南沙区无自有产权住房。港澳青年申请人则应满足35周岁以下，具有经教育部认证的大学学士及以上学位，能提供在区域内有效的工作、学习和居留证明等一系列相应条件。
共有产权房未满5年不得转让产权份额
根据管理办法，共有产权住房销售价格应低于销售时点同地段、同品质普通商品住房的价格。销售价格在配售前将结合具体建设项目情况，以及房屋楼层、朝向、位置等因素评估后确定，并在申购公告中公布。购房人则可按照自身支付能力等决定所支付的购房出资额，购房人产权份额按照拟实际出资额（含抵押贷款本金部分）占所购买共有产权住房评估价格的比例确定。原则上购房人产权份额应过50%，但不得**80%。共有产权住房购房人和代持机构不得将拥有的产权份额分割转让给他人，不得擅自出售、出租、出借共有产权住房。
需要注意的是，共有产权住房的购房人在未取得房屋完整产权期间，需要按月向代持机构缴纳租用**产权部分的租金。
此外，共有产权住房购房人自核准产权登记之日起未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因离婚析产、无法偿还购房贷款等特殊原因确需转让的，可向区住房**和房屋管理部门提交申请，由代持机构回购。共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的，可按照内循环方式流转，但不得按外循环方式交易。另外，购房产权登记满5年的，也可按市场价格购买**产权份额。

新京报快讯?（记者?曹冉京）11月29日晚间，我爱我家控股集团股份有限公司（简称“我爱我家”）发布公告称，截至2018年11月28日，我爱我家支付约2亿元以集中竞价的方式累计回购公司股份约3486.40万股，占公司总股本的1.4801%，较高成交价为6.21元/股，较低成交价为5.31元/股。


公告显示，我爱我家在今年7月份召开的*九届董事会*十九次会议和2018年*四次临时股东大会上，通过了《关于回购公司股份的预案》等相关议案，议案规定，回购总金额不低于1亿元人民币（含1亿元），不过2亿元人民币（含2亿元）。


我爱我家称，此次回购的股份用于实施股权激励计划，以调动公司管理层和核心骨干员工的积极性和创造性。本次回购股份存放于公司回购**证券账户，回购前后公司总股本不变，为23.56亿股。


另据我爱我家*三季度财报显示，2018年1至9月，公司累计实现营业收入84.1亿元，较去年同期增长797.10%；实现归属母公司所有者的净利润5.02亿元，较去年同期增长986.29%。
这边厢，**房企高喊“活下去”的口号言犹在耳；那边厢，房企们11月融资已然出现回暖迹象。


截至11月28日，据中原地产研究中心统计，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经过1000亿元。*分析指出，从楼市调控政策看，较严格的时候或已过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。


“从融资难度看，较近大部分房企融资成本平稳，虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨，特别是**房企所发的公司债融资成本基本在5%左右。对于这些企业来说，资金压力得到了明显缓解。”中原地产**分析师张大伟向中新经纬客户端称。


房企密集融资


11月，房企融资获批的消息接踵而至。其中，保利地产100亿永续中期票据获批，万科发行20亿元中期票据，阳光城、新城控股均发行过10亿元的公司债，华远地产推出了2亿美元的海外债券，滨江集团发行9亿元短期融资券，建发股份3天连续发行3期短期融资券，规模总计15亿元……


如此密集的融资在调控收紧以后并不常见。2016?年?10?月，沪深两大交易所同时发函收紧房地产以及产能过剩行业的公司债融资，提高发债门槛。有市场人士此前曾向中新经纬客户端指出，市场对房地产这一发债主体较为敏感，哪怕是排名**的民企也难以走正常渠道发债，即便发出去了也面临无人问津的窘境。


就在10月份，还有多家房企的融资计划被叫停，包括鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券，以及合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券。


wind数据显示，2018年1-6月，房地产企业在一级市场发债规模为2673.04亿元，较冷清的月份发行规模一度只有200亿元。与此同时，部分房企发债利率也一度上扬过10%。


11月份，房企的融资情况悄然生变，与房企融资规模回升相对应的是融资成本的下降。据中原地产统计，11月份**房企所发的公司债融资成本基本在5%左右。张大伟向中新经纬客户端指出，不仅是大型房企，中小型房企的融资环境较之前有所改善。


“随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年*四季度，房地产企业较重要的工作将是融资。”张大伟称。


楼市调控放松了吗？


房企频繁获得融资，是否可视作楼市调控放松的先兆？


易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬客户端表示，实际上房企能否发债关键取决于监管层的态度，近期肯定是审批趋于宽松了，所以才会有出现密集发债的现象。


据中原地产统计，截至上周末，11月来，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少，收紧约束性政策锐减。


“从楼市调控政策看，较严格的时候或已过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。”张大伟称。他指出，市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的较主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。


不过他也指出，虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。从政策预期看，宽松政策出现的可能性也不大。


10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，*遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃。文章称，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻
仅11月27日，12家房企公告显示，融资规模共计280亿；机构认为，海外融资成本高但需求未减


时至年末，又到了房企发债的高峰期。


中原地产研究中心统计数据显示，11月（截至11月28日），全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经过1000亿。


中原地产**分析师张大伟分析认为：“从楼市调控政策看，较严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲较重要的工作将是融资。”


大额融资频现


仅仅11月27日一天，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模约280亿。


而进入11月份以来，有30余家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业**，也包括民营企业，融资类型包括增发、**票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模过1000亿元。


在年末发债的窗口期，不少房企发行大额融资。11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，将发行100亿元的中期票据，已经完成注册。


此外，11月23日，泰禾集团与光大信托合作，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不过80亿元的公司债券。


“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。


**房企成本低


对于公司债券来说，实力房企的发债成本相对较低。例如，龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%；**置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%，融资成本相对较低。


而对于一些发展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集团拟发行10亿规模公司债券，票面利率7.90%，虽然相比于**房企偏高，但是也属于常见的利率区间。


国内融资成本较为平稳，而海外融资成本却升高。近日时代中国和弘阳地产发的两笔美元债票面利率都达到10%以上。其中，弘阳地产高达13.5%的票面利率位处**。同样，时代中国3亿美元**票据于昨日在中国香港联合交易所上市发行，票据利率为10.95%，属于上述发行的公司债中票面利率较高的房企。但是，同样是3年到期的美元**票据，弘阳地产的票面利率比时代中国还要高出2.55%。


“虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但是，房企在资金压力下，需求量依然非常大。”张大伟分析称。


借新还旧居多


年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。


Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模*二大。


从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量较多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。


业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。