宝星智慧城招租

以金融创新服务商业地产


商业地产的发展需要金融的支持、资金的推动，但目前的传统融资渠道逐渐收紧，企业融资非常困难，这也在一定程度上制约了商业地产的发展，金融该如何做出创新，助力商业地产发展？


中国长城资产（国际）控股有限公司投资部董事总经理田炯表示，房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金，在商业地产尤为**。“但现在国内资本市场的证券化产品越来越多，包括CMBS、REITs，这一块我们也在做很多尝试。”


全国工商联房地产商会中国香港及国际分会**林熙龄则认为，不管是创新还是用传统的方式做，投资者较后都是看收益率。“现在要想的不单单是创新那么简单的问题，关键是创新以后能否持续拿到可预计的现金流。”


奥陆资本执行**投资官蔡金强也赞同，现金流很重要，尤其是商业地产。不过蔡金强指出，“对商业地产来说，春天就快来了，现在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因为期间融资成本可能会大幅飙升。”


蔡金强补充道，在融资环境收紧的情况下，做金融创新会有非常大的挑战，现在更重要的是做一个模式跟运营创新，金融创新并不是非常容易。


但是，元丰资本合伙人古迎辉认为，金融创新往往是在市场环境较差的时候，被迫使出来的。“回顾欧美的金融创新的历史，CMBS、REITs等推出来的时候，是美国市场环境较差的阶段。”


对于商业地产的金融创新，彩湾智本**顾问、不动产发展运营*耿树森表示，首先还是要学会让商业地产项目盈利。“放弃住宅房地产思维，放弃快盈利的观点，才可能找到盈利点。”
11月30日，弘毅投资联合境外**投资机构就收购位于东二环的合生国际大厦北楼项目，与卖方达成一致。本项目为写字楼市场近年规模较大的单栋交易。收购完成后，弘毅投资将和境外**投资机构共同持有本项目，并将充分发挥弘毅投资在基金管理和资产管理方面的优势，全面提升品质，实现项目价值较大化。




合生国际大厦位于市东二环朝阳门北大街黄金区位，是东二环**性建筑，为市**办公物业中的**资产。合生国际大厦由北楼、南楼和音乐厅组成，本次收购标的是合生国际大厦北楼，总建筑面积75,930平方米，其中地上56,160平方米，地下19,770平方米，包括268个地下停车位及30个地上停车位，目前由中信银行总部整体租赁。


此次收购合生国际大厦北楼，是弘毅投资在地产金融领域的重要战略布局。一方面，这标志着弘毅地产金融对“价值增值型”投资(Value-added)策略的坚定执行。未来，凭借已有的价值增值资源和丰富的执行经验，对本项目进行重新定位设计及升级改造，将为项目带来重大战略增值；另一方面，标志着弘毅投资在地产金融业务领域，具备了优秀的境外交易能力和美元基金管理能力，在交易能力、资管能力等方面获得境外**投资机构认可。这两方面的能力拓展，将丰富弘毅地产金融的投资资产组合和产品线，为投资人创建更为多元、风险分散的投资组合和产品选择，实现更为稳健的回报。


自起步以来，弘毅投资地产金融业务专注于*城市商用物业投资，同时涵盖物流地产、特殊资产、资产证券化等方向。目前，已有一支美元基金实现退出，IRR达到28.5%。两支正在管理中的人民币基金为国内较早的人民币盲池不动产基金，加上由弘毅投资主导的其他外部合作基金，管理资金总规模**过100亿元人民币。


在商用物业投资领域，弘毅投资秉承“价值增值型”投资策略，专注于三大投资方向：一，老资产催生的“老旧资产升级改造”，二，新经济驱动的“潜力资产运营提升”，三，去杠杆带来的“压力资产折价收购”。随着中国经济逐步企稳，经济结构进一步转型升级，市核心区域的写字楼物业可提供长期稳定回报，是难得的具有长期投资价值的资产。过去数年，市场三环内成体量的整栋写字楼物业交易**，本项目为市场近年来少有的核心区域整栋写字楼资产，具备*特的战略价值。该笔交易将是写字楼市场近年规模较大的单栋交易。
国务委员兼外交部长王毅当地时间1日说，中美双方就经贸问题进行的讨论十分积极，富有建设性，并达成共识：停止相互加征新的关税。




王毅表示，中方愿意根据国内市场和人民的需要扩大进口，包括从美国购买适销对路的商品，逐步缓解贸易不平衡的问题。


王毅表示，两国**同意继续通过访问、会晤、通话、通气等方式保持密切交往，共同**中美关系发展方向。双方将适时再次进行互访。双方决定推动建立在合作稳定的中美关系。




双方还讨论了台海、朝鲜问题，中方支持美朝**人继续会晤继续推动半岛无核化，美方赞赏中国在朝鲜半岛问题上发挥的重大作用。


为妥善处理分歧，中美双方将按照**确定的方向采取积极行动，管控分歧，推动中美关系长期健康稳定发展。


中国商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文当地时间1日说：美国**对中国2000亿产品征收10%的加征关税原定在明年1月1号提高到25%，现在已经决定明年1月1号仍然维持在10%。双方决定不再对新的产品加征新的关税，对于现在仍然加征的关税，双方朝着取消的方向，加紧谈判，达成协议。
“到了今天，我们做任何老的商业一定会死掉，因为人变了。”宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市建设发展集团有限公司总裁余英在11月21日的2018观点商业年会上直言，“创新这两个字非常重要，互联网时代的到来，我相信真正的商业一定会在模式、产品、运营方面有巨大变化。”


此外，多位业内人士表示，金融创新本身很重要，但同时也要重视商业地产本身的盈利能力。


商业创新面临“三座大山”


会上，世联行**技术官黎振伟认为，中国国内商业正面临“三座大山”，消费者的要求越来越多样化，他们重实惠亦重品质，要面对这些消费者非常不容易；存量运营时代逐步到来，而运营是很难的；互联网时代带来了很多新的科技，改变很多的消费方式，但更新迭代亦越来越快，适应是一个问题。


福晟土地投资公司副董事长何建华表示，市场永远是存在的，不要怕追求新，“体验式消费和新商业，未来的前景是很大的。”


根据**钜大有限公司助理总裁符兹栋提供的数据，预计到2021年，消费者市场的规模会达到6.2亿美元，中国仍然是世界上发展较快的一个消费市场。


“现在市场较大的变化是消费者在变化，消费者变化之后需求跟着变化。”招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标指出，“开发商要学会对现有的存量项目进行重新包装、重新定位，符合新的发展需求，达到优化布局，做到提质增效。”


同时，在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，未来的商业应该是物质需求加上精神享受，合起来才是真正的商业良好目标。


而华夏幸福副总裁、商业事业部总经理吴艳芬认为，面对“三座大山”，练内功是一个比较有挑战的方面。“做产业新城的商业导入，我们的经验就是不要贪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引谁和服务谁这两个角度来深耕细作，并且有稳定的团队。”


值得注意的是，“住宅的创新和商业的创新是很不一样的，很难把住宅创新的那一套直接搬到商业里。地产人转成商业人其实是蛮颠覆的，要经历完全自我否定的过程，然后不断去思考。”广州时代商业管理有限公司总经理王媛媛指出。
近日，一种名叫“越空间”的低成本新型办公空间出租在珠江新城CBD写字楼地区逐渐流行起来，直接打破了高档写字楼的租赁常规，办公室租用成本较低降至正常租用的三十分之一，甫一推出就受到市场关注和热议。




记者走访发现，在西塔、越秀金融大厦、财富广场已经陆续推出“越空间”的新型办公空间出租，租金低至每月只需约2800元，就能租下办公空间里的一张办公桌。


记者观察发现，整个办公空间面积约在300平方米~700平方米，宽敞的空间里，整齐布置了办公桌和办公设备。在硬件上，更配备了打印机臭氧过滤处理、可升降桌椅、智能会议厅等各项符合活力型办公需求的设施。办公区域也区分为开放式和封闭式可供选择。此外，茶水间、咖啡厅、按摩椅、售卖机，娱乐和运动场所等一应俱全，可算办公室的“豪华别墅”级别。可以说，来这里办公只需带上电脑，其他一切都不用操心。




记者走访发现，新型办公空间充分采用了写字楼部分闲置区域，通过改造、重新布局，提高了实用率和商务档次，让写字楼的空间得到全部有效使用。


记者对比当前珠江新城CBD****写字楼租金水平发现，**高性价比也许是这类新型办公空间较大的优势。记者查询点点租网站，目前在西塔，一个普通的办公写字楼，面积较少约在273平方米，每月租金约为290元每平方米，即每月租金要7.9万元左右。这对于不少小型公司、初创公司来说，是一笔巨大的开支。


但在“越空间”的新型办公空间出租，租金低至每月只需约2800元。如果想要一个私密的办公小包间，每月约1万元，拥有4~6个工作席位。据悉，目前“越空间”特别受到初创公司的追捧，进驻率高企。